自去年以来，韩国出现了一系列的大规模全租诈骗案。弥邹忽区、京畿道华城市东滩和九里市以及釜山市沙上区、东区、釜山镇区等别墅、多户住宅密集地区接连暴雷，3名二三十岁的青年为此自杀，政府紧急出台政策，但据流传7月将更严重，全租者不安感正在扩大。
近几天正在调查的九里市全租诈骗事件，在A某等人名下共有900多套房子，20多人借出了名义，损失金额估计达数百亿韩元。去年10月发生的京畿道鞍山市全租诈骗受害规模达300多人，损失金额高达600多亿，去年12月份的光州全租诈骗事件损失金额也达到了1000亿韩元。仁川建筑王有1787套受害住宅。目前有很多租房者因为全租未到期还不知道被诈骗的事实，如果全部到期后，估计损失规模将进一步扩大。
全租诈骗的手段
全租诈骗的手段多种多样，最常见的形态是全租押金和房价相似，更甚者是全租价格高于房价。尤其是新建的多户住宅和联排住房危险性比较高。
因为新建的多户住宅，大多没有准确的市场价，卖家通常会提高销售价格然后再按照销售价格的一定比例全租出去。这样能够快速的回收资本。而帮助卖方或者租房的中介则能从中收取一笔高于正常中介费的费用。因此九里市全租诈骗还立案调查了几十名房产中介。
房主在收到全租押金后，如果房价和押金相似，从房主的立场上看，这套房子已经毫无价值，可以随便找到一个接手人免费将房子过户到别人名下。
在这种情况下，新房主一分钱没花就收到了一套房子，这叫做“无资本差额投资”。如果房价还持续上涨，房主就可以白白赚钱，可是如果房价下降，新房东就算是找到新的租客，也要自掏腰包偿还部分全租保证金。如果房东无力偿还，租户就会遭受损失。
而拥有众多房子的这种房主，在房价下跌、银行利息高涨的情况下，如果没有足够的现金，显然避免不了面临破产局面，这样的话大量全租租户将难以要回原本属于自己的押金。因此，也就出现了全国众多的“建筑王”纷纷倒下。
有的房主还继续建房销售。如今房市不景气，经济情况不佳，一旦资金链断裂，全租用户的钱更加无望拿回，因为这样的房主还有大量的建筑贷款和各种欠款，债务情况复杂。像仁川建筑王就有31%的债权人都是贷款、托收企业和个人。
“7月全租危机说”盛行 全租者不安感扩大
据预测,在全租诈骗扩散到全国的情况下,今年下半年很难得到全租押金的租户将会增加。因为全租价达到顶峰的2年前的合约即将到期。而现如今全租需求减少,全租价格也大幅下降。
主要发生全租诈骗的联排、多户型住宅在2021年7月全租价格上升尤为明显。因为从当年6月开始实施了租赁3法之一的全·月租申报制。如果全租房价格达到顶峰的7月份左右签下了全租房,那么2年后的今年下半年续约季,保证金无法返还的忧虑可能会增大。
2021年下半年至2022年8月，首都地区低层小区、多户型住房的全租率，即租金押金与房价之比超过80%。这种情况不仅是发生全租诈骗的首尔江西区和仁川弥邹忽区，首尔衿川区和平泽市、坡州市等比率超过80%的地方随处可见。
政府出台政策 帮助全租诈骗受害者
韩国政府为了帮助失去保证金的受害者们，先是实行了找房子时提供追加贷款，并允许受害者进入租赁住宅。拍卖进行时，还提出了延期拍卖的方案。但是贷款有被拒绝的情况，而且租赁住宅也经常与受害者居住的环境不符。
政府又制定了支援全租诈骗受害者的临时特别法。只要满足规定的6个条件，可以根据特别法选择优先购买权或者公共购买，并进行紧急资金和福利支援。
要成为特别法支援对象，必须满足6个条件：
1.具备对抗力并得到确定日期的承租人
2.承租住宅正在进行竞卖、拍卖（包括执行权限）
3.考虑面积、保证金等属于平民承租住宅
4.开始调查等有全租欺诈意图
5.有出现众多受害者的忧虑
6.有保证金相当金额无法返还的忧虑。
满足上列条件的受害者可以在市·道进行支援申请，市道将进行基础调查和确认，与委员会进行审议，国土部将决定是否属于支援对方。
如果希望购买居住中的住宅,政府将延期拍卖,为受害者提供准备时间,并帮助确保优先购买权和租税债券按例中标，中标资金负担也将得到缓解。
如果受害承租人居住的住宅被拍卖,将赋予受害承租人优先购买的权利。
优先收购申报时,可以以与最高中标额相同的价格中标,如果承租人愿意,也可以向LH转让优先收购权。
拍卖、拍卖中标时,还提供金融、税制支援。 适用与韩国金融公社的디딤돌돌贷款时最优先条件的新婚夫妇相同的标准,延长期限也从1年延长到3年。还降低특례보금자리론贷款的利率，提供改善的偿还条件等。
即使已经完成竞卖、拍卖,也将在特别法上认定为全租诈骗受害者,适用除竞卖、拍卖特例以外的优惠。
对象是在特别法实施前的2年内结束竞卖、拍卖,在拍卖完成时满足特别法上所有受害者认定条件的承租人，给予其公共租赁优先入住机会、购买其他住宅时提供金融支援、紧急福利及信用贷款。
希望在现有住宅继续居住,但不想中标的全租诈骗受害者将利用优先购买权,由LH购买,作为公共租赁提供其继续居住。与现行的购买租赁供应条件相同,适用租金与市价相比为30~50%,最多可居住20年。
政府还将为受害者提供生计援助。
如果满足对象条件，将提供△生活费（每月62万韩元）△医疗费（300万韩元以内）△居住费（每月40万韩元，大城市）等支援（1人家庭标准）。
向全租诈骗受害者提供3%的信用贷款,以支援给单亲家庭、祖孙家庭等。用微笑金融”弱势群体自立资金贷款”，最多可提供1200万韩元。
记者李如文报导
